깡통전세와 전세사기, 더 이상 남의 일이 아닙니다. 전세 보증금이 시세보다 높은 깡통전세의 개념부터 계약 전후에 발생하는 다양한 사기 수법이 발생하고 있습니다. 전입신고 허점 악용, 신탁부동산 사기, 무자격 중개인 등 깡통전세 및 전세사기 계약 전후 사례를 법제처 생활법령정보를 근거로 안내합니다.
깡통전세 및 전세사기 유형
1.깡통전세란 무엇인가요?
①주택의 시세보다 전세 보증금과 주택담보대출 등 선순위 채권의 합계액이 더 높은 상태의 주택을 의미합니다.
②일반적으로 전세금과 주택담보대출을 더한 금액이 집값의 70%를 초과하면 깡통전세로 간주합니다.
③만약 집이 경매에 넘어가게 되면 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 매우 큽니다.
2.무자본 갭투자와 깡통전세 사기 사례
①자기 자본 없이 세입자의 전세 보증금으로 주택을 매입하는 ‘무자본 갭투자’ 방식의 피해 사례가 많습니다.
②[사례1]한 임대업자는 이러한 방식으로 여러 채의 빌라를 사들인 뒤, 보증금 반환이 어려워지자 유령 법인에 모든 주택의 소유권을 넘기고 잠적하는 수법을 사용했습니다.
③[사례2]신축 빌라의 건축주가 공인중개사 등과 공모하여 자금 능력이 없는 사람에게 건물을 통째로 넘긴 후, 높은 보증금으로 세입자를 구해 계약 만료 시 보증금을 돌려주지 않는 사례도 있었습니다.
3.계약 단계별 전세사기 주요 수법
①전입신고 효력 발생의 허점 악용
–임차인이 전입신고를 해도 대항력은 다음 날 0시부터 발생한다는 점을 노린 사기입니다.-임대인은 임차인이 전입신고를 한 당일, 주택을 담보로 대출을 받거나 다른 사람에게 소유권을 이전하여 임차인의 보증금을 가로채는 수법입니다.
②신탁 부동산을 이용한 사기
–부동산의 소유권이 신탁회사에 있는 신탁 부동산의 경우, 임대차 계약 시 반드시 신탁회사의 동의를 받아야 합니다.
-이러한 동의 없이 임대인(위탁자)과 맺은 계약은 무효가 될 수 있어 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 발생할 수 있습니다.
③공인중개사의 불법 행위로 인한 피해
-무자격자인 중개보조원이 실제보다 높은 금액으로 매매 계약서(업계약서)를 작성하도록 유도하고, 매매가와 동일한 금액으로 전세 계약을 체결한 뒤 보증금 반환 능력이 없는 매수인에게 소유권을 넘겨 보증금을 편취하는 사례가 있습니다.
-이미 폐업한 공인중개사무소의 간판을 그대로 사용하며, 폐업한 공인중개사의 명함과 등록증 사본을 이용해 무등록 중개 행위를 하는 경우도 있습니다.
4.계약 체결 후 발생할 수 있는 사기 유형
①대리인의 권한을 넘어선 계약
–정당한 대리권이 없는 중개보조원 등이 집주인을 대리하는 것처럼 행동하며 임차인과 전세 계약을 체결하는 수법입니다. 이들은 보증금을 받아 일부만 월세인 것처럼 집주인에게 보내고 나머지는 가로챕니다.
②특약사항 불이행으로 인한 피해
–임대차 계약서에 ‘신탁등기 말소’와 같은 임대인의 의무를 특약으로 명시했음에도 불구하고, 임대인이 이를 이행하지 않아 결국 주택이 경매로 넘어가는 피해가 발생할 수 있습니다.
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